남산타운아파트 임장 리모델링 매매 전세

남산타운아파트 임장
리모델링 매매 전세

22년 5월 중순 전용84㎡ 32평(11층)이 매매 실거래 14억입니다. 4월에 동일평수 최고가 15.9억(14층)에 매매된 것보단 저렴하게 되었네요. 계약 후 취소할 수도 있으니 실거래도 5월정도부터 참고하시기 바랍니다.

확실히 전세에서 월세로 넘어가는 현상이 두드러지며 매매는 매물에 비해 거래가 정~말 안되고 있습니다. 매수자와 매도자간 동상이몽 아닐까 싶습니다.

 

남산타운아파트 임장
기본정보

버티고개역 3번 출구 앞에 바로 있는 남산타운 아파트에 임장 다녀왔습니다.

 

 

 

2002년 SK건설사가 지었으며, 약수역 근처까지 뻗은 대규모 단지의 남산타운 아파트입니다. 세대수는 5152이며 임대가 2000세대, 분양은 3100세대라고 합니다.

 

42동마다 가격이 어느정도 다른데 그 기준은 먼저 버티고개역과의 거리, 그리고 경사도와 복도식 등이 이유로 보입니다.

버티고개역 1번 출구 쪽은 재개발 신당 9구역이며 남쪽으로 이어진 매봉산공원을 지나면 한남더힐아파트와 그랜드하얏트 호텔이 나옵니다.

 

서쪽으로는 국립극장과 신라호텔이 있으며, 경사가 있지만 동호초등학교도 근처에 보입니다.

 

 

남산자락 매봉산공원 근처로 대사관과 호텔이 많았습니다. 또한, 정부기관의 공관들과 고급 한남 아파트들도 있는 입지였습니다.

 

무엇보다 매봉산 산책로가 잘 정비되어 입주민들의 원활한 이용이 가능했습니다.

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아파트 뒤 6, 7동쪽에는 경사가 있기에 겨울에 위험할 순 있지만, 상당히 매력적이며 서울숲<->남산의 숲길을 이어주는 산책로가 있습니다.

 

아파트 앞으로는 역세권에 뒤로는 매봉산 숲길과 나무숲이 배치된 곳입니다. 서울 한가운데에 녹지가 함께 있는 대규모 단지라는 점은 큰 장점으로 보입니다.

 

지금도 그렇지만 앞으로는 더더욱 녹지에서 힐링하는 가치를 높게 칠 것으로 보입니다.

 

단지 주변에 유치원이 특히 많았습니다. 걷다보니 공원에 위치한 구립 어린이집인 남산숲 어린이집과 실버센터도 보이네요.

 

남산타운아파트
전세보단 월세?

요즘 대세 월세가 두드러지는 이유는 전세대출시 대부분 변동금리로 금리 상승기에 6개월 or 3개월마다 갱신되는 금리를 온전히 부담해야 되기 때문입니다.

 

월세는 계약시 정한만큼만 동일하게 내면되고 보증금이 낮기에 추후 집을 뺄때에도 유리하죠. 또한, 2년뒤 재계약시 5% 인상폭 정도로만 올려주면 되기에 이자의 변동부담이 없습니다.

 

따라서 지금 계약시점에선 월세가 상대적으로 유리하죠.

반면 전세대출을 받은 경우 계약시 월세와 동일한 부담이였다면, 6개월이 지나 변동금리로 대출금리가 오른 시점부터는 이자가 더 가중됩니다. 빅스텝과 울트라스텝을 논하는 지금은 월세가 답입니다.

 

필요수선비 또한, 월세 임대인이 부담하기에 여러모로 좋죠.

 

무주택자 입장에선 어차피 거주를 위해 사용될 돈이 은행 or 집주인 중에 나간다면, 혜택이 크고 리스크가 적은 곳은 좋겠죠? 보증금액수도 낮추고 수선비도 받거나 수리받는 월세를 추천합니다.

기존 전세에 살고 계셨다고해도 부동산과 계약시 정해진 전세에서->월세전환 비율로 계산해서 바꾸셔도 됩니다. 물론 집주인과 협의가 있어야겠죠. 남산타운아파트 그림 옆 진짜 남산이 똭! 숲쪽에 나무로 둘러 쌓인 아파트 이쁩니다.

 

남산타운아파트
대지지분 리모델링

현재 남산타운은 총 5150가구에서 임대를 뺀 3116가구에서 467가구를 증축하는 리모델링 사업을 추진 중이에요. 사업비는 1조원으로 예상되는데 현재 서울형 리모델링으로 할 지, 아니면 주민주도의 리모델링으로 할 지를 정하는 중입니다.

 

여기서 서울형 리모델링이란 서울시 지원을 받아 아파트를 리모델링하는 대신 단지 안 커뮤니티 시설 일부를 지역사회에 개방하는 도시재생사업입니다.

 

이를 두고 주민간 이견이 생겼고, 21년 주민주도 리모델링 준비위원회가 새로 꾸려졌습니다.(아래 사진)

리모델링의 시작은 먼저 남산타운 아파트 대지지분이 10.65평밖에 안되며 용적률이 231%로 높아 재건축 사업성이 크지 않습니다. 따라서 노후화된 앞날을 내다본다면 당연히 리모델링으로 가야했죠.

 

그렇기에 2018년 서울형 리모델링으로 남산타운아파트는 리모델링 사업을 시작했지만 2022년 아직 방향성을 못잡은 상태입니다. 서울시든 주민이든 주도자를 정하는 동의율이 중요하겠습니다.

 

어쨋든 현재 리모델링 추진으로 가고있기에 매매가격의 낙폭이 크진 않아 보입니다.

앞으로 언제 실행될지는 모르지만, 좋은 위치인건 확실한 남산타운 아파트. 일반공급 467가구가 나왔으면하는 바램입니다. 문제는 분양가겠지만요.